Mengapa Prorasi Pajak Penting dalam Investasi Real Estat?
Ketika seorang pemilik rumah menjual rumahnya, penjual harus membayar barang-barang tertentu pada penutupan penjualan, tetapi hanya untuk jangka waktu dia memiliki rumahnya. Ini dapat mencakup biaya sampah atau sanitasi dan penilaian tertentu, tetapi yang paling umum, pajak properti. Namun, pembeli properti harus membayar pajak sepanjang tahun pada akhir tahun pajak karena dia adalah pemilik catatan pada akhir tahun.
Semua kontrak real estat Pembelian dan Penjualan berisi klausul yang membahas pembayaran pajak prorata ini yang disebut “prorasi”. Misalnya, jika penjual properti menjual dan penutupannya tepat 6 bulan dalam setahun, dia akan membayar 6 bulan/12 bulan = ½ dari tagihan pajak tahunan yang akan jatuh tempo pada akhir tahun.
Jika tagihan proses penagihan pajak tahunan untuk tahun sebelumnya adalah $3.000 untuk sepanjang tahun, penjual akan dikenai biaya $1.500 pada laporan penutupan. Kredit yang sama akan diberikan kepada pembeli yang akan membayar $3.000 pada akhir tahun – tetapi hanya akan tinggal di properti itu selama enam bulan. Jika pembeli ini menjual kembali properti tersebut pada hari yang sama kepada pembeli lain, ia akan dikenai biaya $1.500 sebagai prorata dan pembeli akhir akan mendapatkan kredit $1.500.
Kerumitan dapat timbul jika pajak prorata ditentukan dari ketetapan pajak tahun sebelumnya. Penilaian tahun berjalan dan tagihan pajak bisa lebih tinggi atau lebih rendah untuk pembeli. Hal ini terutama menjadi masalah ketika penjual telah memegang properti tersebut selama bertahun-tahun, dan mendapat pengecualian khusus atas pajak propertinya, tetapi pembeli pada awalnya tidak memenuhi syarat untuk pengecualian yang sama ini.
Misalnya, mari kita lihat penjual yang telah tinggal di properti selama 35 tahun dan tagihan pajaknya adalah $800 karena pembebasan wisma dan batas “Selamatkan Rumah Kita” atas kenaikan pajak selama bertahun-tahun. Pembeli baru akan mendapatkan kredit pada penutupan sebesar $400 selama enam bulan pemilik sebelumnya tinggal di rumah tersebut. Konsultan Pajak
Pembeli baru tidak jatuh di bawah topi homesteaded sampai harganya dinilai ulang oleh county. Tarif pajak barunya bisa menjadi $4.000 atau lima kali tarif lama! Maka kredit $400 dari penjual pada saat penutupan hanya mencakup 1/10 dari tagihan pajak yang harus dibayar. Ini tidak adil bagi pembeli tetapi merupakan kekhasan dalam sistem prorata. Agen penutup yang melakukan pekerjaannya dengan baik harus dapat memperkirakan tagihan pajak pembeli dan menyesuaikan kredit dari penjual pada saat penutupan.
Sebagian besar kontrak standar mencakup masalah ini dengan klausul yang memungkinkan pembeli untuk kembali ke penjual dan mendapatkan penyesuaian jika kredit yang dia terima “secara substansial” berbeda dari yang seharusnya dia terima. Masalah ini jarang ditegakkan karena kepraktisan penegakannya – gugatan hukum perdata mungkin membutuhkan biaya lebih banyak daripada jumlah yang harus dibayar dan tanpa kepastian penagihan.
Sebagai penjual, potensi masalah ini dapat diatasi dengan menulis klausul, jika belum ada dalam kontrak yang menyatakan “Semua prorata adalah final saat penutupan”. Untuk pembeli, merupakan tanggung jawabnya untuk menentukan perkiraan tagihan pajaknya untuk tahun yang akan datang dari kantor penilai pajak dan menggunakan angka ini sebagai basis prorata. konsultan pajak bandung
Di pasar real estat yang jatuh, penilaian pajak akan menurun. Ini bisa menjadi penting bagi penjual karena kreditnya pada penutupan bisa lebih dari yang layak diterima pembeli dan dia mungkin harus meminta uang kembali nanti. Mengumpulkan perbedaan prorata ini bukan tidak mungkin, tetapi bisa memakan waktu lama tanpa jaminan hasil meskipun bahasa prorasi ada dalam kontrak penjualan.
Di pasar real estat yang sedang naik daun dan di mana penjual telah memiliki properti untuk waktu yang lama dengan basis pajak yang dinilai rendah, pembeli akan mendapatkan kredit yang lebih kecil dari yang seharusnya. Dia harus melihat ke agen penutup untuk mempertimbangkan masalah ini pada saat penutupan karena pengumpulan kredit pajak properti yang jatuh tempo setelah penutupan bisa melelahkan atau tidak mungkin.
Singkatnya, selalu baca dan pahami pernyataan penutup Anda sebelum Anda masuk ke meja penutup karena kemungkinan akan menghemat ratusan, bahkan ribuan dolar. Pastikan penjual memahami bahwa dia mungkin harus membayar pajak prorata lebih banyak daripada yang pernah dia lakukan setiap tahun. Pastikan masalah ini bukan pembunuh kesepakatan bagi Anda sebagai pembeli atau menganggap kurang bayar prorata pajak oleh penjual sebagai biaya menjalankan bisnis.